文/乐居财经曾树佳
林丽是一位乙方老板，主要客户是华北房地产商。自从最大客户暴雷后，她开始慌了，“去年打工挣得钱全都贴进去了，还赔钱。”
她隔三差五蹲守在房企门口“讨债”。对接她的房企负责人换了一茬接着一茬，但口径却很统一，“要钱没有，我们只能抵房”。
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在林丽看来，“该地产商在实行抵房方案时比较强势，指定哪个就得抵哪个，但给的基本卖不出去，只能腰斩去卖。”权衡之下，她直接向法院起诉了。
自去年地产下行以来，“以房抵债”已经成为常见的化债方式。以往，祭出该举措的大部分是暴雷房企，现在随着行业流动性困局的深入，国央企甚至也开始照葫芦画瓢。
以房抵债，充斥着债权人与开发商之间的博弈。房企凭借此种方式，既能降低债务压力，又能清库存获取现金流，一举两得；但上下游供应商普遍不太愿意接手这类“烫手山芋”，“因为拿在手中不好出手，就算换得现金，也是折价出售，蒙受损失。”
虽然乙方公司们内心不情愿“接房”，但开发商也根本掏不出现金还款，前者走投无路下，只能被迫将“以房抵债”当作是化债的最优解。有一家景观设计公司，没找房企要回来钱的情况下，突然成了地主，手里6套期房。
再如，最近的尤安设计，它接受了7家地产商144套房的以房抵债方案，化解应收账款的回款风险。这种相对明智的选择，使这家设计公司预计增加了近千万元的利润。
在很多乙方看来，“不答应‘以房抵债’也没有办法，至少房子是可以看得见摸得到的东西，不像开发商的口头承诺，说没就没。”
化债最优解
作为一家以建筑方案设计为业的上市公司，尤安设计（SZ：300983）被地产商拖欠债务而迟迟无法回收，为确保资产安全，以免夜长梦多，它最后果断与7家房企，接受一项房产抵债的方案。
在此次以房抵债中，不仅有民营开发商，还有国央企开发商。其中，保利集团、金茂、中粮分别拿出了3套、1套、1套房产，市场评估金额均高于抵债金额。
而绿地所拿出的抵债资产最多，共有119套商品房，房产面积14712.72平方米，抵债作价2.61亿元，但这些资产的评估价只有2.24亿元，与抵债金额相差了3700万元。
大众置业所拿出的11套房产抵债作价2070.35万元，但评估价只有1525.36万元；融创的7套房产抵债作价447.76万元，评估价为445.86万元；宝能的2套房产抵债作价379.74万元，评估价343.72万元。
由此计算，所有抵押房产的资产评估价值为2.52亿元，评估值低于抵债房产的作价2.95亿元，差异率为14.61%。
尽管如此，尤安设计预计，因债务重组而增加的税前利润，合计为885.47万元，这足以让其扭亏。后续，这家公司将加快处置抵债房产，确保经营资金及时回笼。
不止尤安设计一家，高度依赖房地产的建筑设计公司，难免会被地产商拖累。
再比如中泰设计，它于4月25日提交了终止创业板IPO的申请，该公司对恒大的应收款项余额为3229万元，其中已全额计提坏账准备的应收款项，高达2856万元。
去年12月，递交招股书近4个月的洲宇设计，则遭遇证监会40问，其中包括应收账款、客户集中度、关联方资金拆借等问题。据乐居财经获悉，洲宇设计2021年净利润仅1.1个亿，但应收账款和票据却接近3亿。
地产上下游供应商接手房产的例子，屡见不鲜。在此之前，包括三棵树、帝欧家居、东鹏控股、金螳螂、索菲亚、皮阿诺、世联行等，均相继披露与恒大达成了购买资产协议，以实物的形式消除债务。
例如，在融创出现流动性紧张情形之后，有屋智能通过多种方式催收款项，并协商了“以房抵债”的方案。接受抵债资产为武汉融创玖玺臺的2套住宅和2套商铺，以及青岛融创时代公馆的71套住宅及商业配套。
其中，武汉融创玖玺臺住宅1套住宅已对外出售，销售金额为412.34万元，与抵债金额一致，另一套住宅拟用于员工宿舍；而2套商铺则拟用于新建门店。另外，有屋智能已将青岛融创时代公馆抵债房产，对外出售给胶州城发，实现销售回款9209.03万元。
以往，成为供应商“苦主”的，往往是部分出险房企，如今从尤安设计公布的房企债务名单中，却看到了绿地、保利、金茂、中粮等国央企的身影。可见国资的现金流，也并不充裕。
看完今年地产半年报，就能明白地产寒气之下，没有哪家房企能幸免。哪怕最安全的国资房企，也可能会发生暴雷，或是踩中“三道红线”。
他们也如民企一样，主动优化资产。例如，5月，绿地召开投资人电话会议时提到，计划用3年时间出售2000亿资产，每年500亿-700亿，包含自持商业、办公楼和酒店等。
国资尚且难以独善其身，说明地产行业整体环境还在谷底。因此，以房抵债方案，或许仍是目前情况下的债务最优解之一。
打包“期房”
纵览7家地产商许给尤安设计的房产名单，144套中仅有北京大兴绿地海珀云翡一套，处于建成可交付状态，其余皆为2023年或2024年交付的期房。
这些开发商还算诚实，会在协议上标注“期房”；有的开发商则干脆隐藏房源信息。直到供应商签完抵债合同才发现，“原来房子都没开始建，更别说何时能拿到房。”
期房偿债，是行业实物偿债的一个缩影，现金流拮据，房企只能打包“期房”交给债权人。尽管一纸协议拿在手中，但供应商还要祈祷房企的项目能够顺利交付。这种在担忧中等待的感觉，已有不少人体验过了。
去年掀起的商票违约潮和理财暴雷潮中，乙方、理财投资客、地产企业员工们，就已接到了不少实物兑付的方案。
比如，恒大财富兑付共有3种方案：现金分期兑付、实物资产兑付、冲抵购房尾款兑付。投资者可从三种方案中选择其中一种兑付，或者组合任意两种及三种方案兑付。
后续几家房企理财产品兑付方案，基本也是参照恒大，照葫芦画瓢。
阳光控股理财产品给出的兑付方案也提及，对于已到期产品，投资人可从“展期6+6个月”或“实物资产兑付”方案中选择其中一种或两种方案的组合进行兑付。
其中，实物资产兑付方面，由各地区公司提供已获取预售证、可供兑付的住宅、公寓、写字楼、商铺、车位等，投资人按照“属地界定”“先签先得”的原则进行实物资产兑付。
同样被爆出理财兑付逾期的奥园，也制定了现金分期兑付，及实物资产兑付两种方案。用于兑付的实物资产，包括住宅、公寓、写字楼、商铺及车位等物业，总货值不低于90亿。
据乐居财经获取的一份奥园《抵房方案》显示，抵房房源包括除合作项目外的所有房源，主推已竣备、未抵押、不限购的房源。投资人选择抵住宅类产品，可享受8折优惠；抵非住宅类产品可享受7折优惠。员工方面，其强调基层员工优先选房。
凡此种种，不一而足。对于手头缺钱，仅剩房子的地产商而言，以房抵债是他们最后的资本。但这些房产有的定价虚高，或装修、物业简陋，甚至还有的是偏远地区的文旅盘，在市场中很难流通。
这让接手房产的企业或员工，都很为难，但很多时候他们也只能无奈接受，毕竟总比什么都没拿到强。
博弈与让步
以房抵债的衍生物，是工抵房。
一般来说，建筑商要给工人发工资，要给上游支付材料费用，如果开发商还是给不出钱，那么建筑商就把开发商拿来抵押的一批房子放到市场上卖，价格一般低于市价。
工抵房并不是新东西，2015年前后就出现过不少。当时市场行情不错，供应商手中工抵房甚至可以加价销售。而它在今年下半年集中爆发，主要还是反映了房地产行业的滑坡和行业自救。
所以当下的工抵房，已经逐渐演变成开发商另一种“清库存”的房子，这些工抵房要么是户型差、要么是楼层差的滞销房源。但这类房子基本要求一次性付款，并且由于工抵房是经过抵押的，出售时仍处于抵押状态。
对开发商来说，一方面可以把一些瑕疵类产品，甩卖清仓，相当于清掉无效库存，同时还可以缓解资金压力。因为市场遇冷，房企销售承压，致使回款难，但受银根收紧、发债受阻等因素影响，他们迫切需要现金。
对于建筑商来说，也只能半推半就接受这种房子。他们也并非需要这么多房子，要的是变现资产，以获取资金。
一位混凝土龙头企业商抱怨，房地产市场还很热闹的时候，工抵房基本来自本地开发商，抵押的资产是住宅，而今年大多是国内知名开发商，抵押的却是公寓、写字楼、商铺、车位这些“烫手山芋”，压根卖不出去。
他有苦只能自己吞下，“开发商非常强势：同意拿工抵房，可以搭配一些贷款；不同意，回款就遥遥无期。”
不过，供应商们在这场博弈中，已经开始对地产商的资产定价、质量加以审视。例如，此次尤安设计的债务置换中，就委托评估人员对资产的实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件，进行了市场调查和交易价格的比较，以及其他资产评估程序。
与此同时，它还列出了评估价与抵债金额之间的差额。事实摆在眼前，只有中粮、金茂、保利的房产评估价高于抵债金额，绿地、大众置业、融创、宝能等给出的房产，其评估价均低于抵债金额。
总体算下来，抵债房产的评估价值为2.52亿元，较抵债房产的作价2.95亿元减值4310.96万元。然而，鉴于下游房地产企业出现的流动性危机，尤安设计考虑再三，还是决定对部分客户的资产抵偿作出适当让步。
如人饮水，冷暖自知。在现实中，未来会有越来越多尤安设计们接受“以房抵债”的方案。
注明：本文林丽为采访者化名
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