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今年即将收尾，年内约6万套商品房供应的任务也已经达标。
截至12月7日，深圳房地产信息网平台显示2022年全市商品住房供应57375套，商品房供应77694套，超额完成任务。
接下来新房的供应节奏会放慢。
但今年有两个地方，二手房可能暴击程度，是全市最大的。
一个是沙井，一个是光明的凤凰城。
这两个片区，二手房不仅随大市出现成交价格跳水式回落，更是被区域内的新房冲击，成交进一步阻滞。
于是市场上有声音讨论：这两年买沙井、凤凰城二手的是不是已经站岗了？
首先可以很肯定地说，沙井和凤凰城这两年的业主确实是山顶的放哨人了。
说这两个地方是站岗最容易，最明显的两个片区一点都不为过。
一方面，光明、宝安的新房大量供应，而且价格只维持在4万～5万/平。
光明截至12月7日，入市13个项目，价格区间在4-5.5万/平，相比凤凰城5-8万/平的二手房，价格占了大便宜。
宝安除了新安以及西乡的新房，价格备案也在4万～5万/平，相比沙井7万～8万/平的价格，也占了大便宜。
另一方面，无论是沙井还是凤凰城周边的二手房，相比2020年或2021年的高位，已经回调了20%-30%。
沙井二手房去年年中，站稳7.5万+/平，甚至个别成交冲到8万+/平。
与深外学区失之交臂的博林君瑞，2020年11月成交高峰时，成交了一套89平的3房，总价678万，单价7.61万/平。
但同样户型一套89平房源在2022年11月4日成交，总价跌到549万，成交单价跌回6.17万/平，仅比指导价高1700元/㎡
2020年11月深圳中原沙井片区成交记录
沙井地铁站附近的拾悦城，2021年4月10日成交高峰时，成交了一套86平3房，总价615万，单价7.15万/平。
但同样户型一套88平房源在2022年9月成交总价跌到475万，成交单价跌回5.4万/平。
丽莎花都也从去年的6万+/平，回落到今年9月的4.6万/平。
光明凤凰城去年同样是站稳7万+，成交高峰冲到8.5万+/平。
龙光玖龙台2021年4月9日成交一套88平房源总价750万，成交单价8.59万/平。今年12月5日成交一套89平房源，总价598万，成交单价跌回6.69万/平。
明显可以看到这两个区域的二手房已经回到6字头，并向4字头回落。
可能有人至今想不明白为什么沙井、凤凰城能冲到8万+/平。
比如沙井，2020年喊7万+，2021年喊8万+，挂牌挂到9万+/平，大有冲刺10万+的势头。
只能说是前期的规划概念的透支+市场大牛行情，再加上向西发展已经是定局，四五百万的总价也不算太高，让大家蒙蔽了双眼。
但也印证了一个逻辑——龙头有时候才是涨跌的过山车。
正如德国谚语所说，让其灭亡，必先让其疯狂。
虽然是二手房龙头，也就最容易成为山顶的一枝独秀了。
实际上，选筹的安全线，往往都是跟随市场的大多数才是合理的价格。
一方面，引领市场不能单看个别小区异军突起，而是要看看片区整体的二手房成交水平众数，特别是偏远区域或者地段。
另一方面要看片区内的新房货量。如果新房货量一直居高不下，将来二手变现的时候，不仅价格会被同级别的新房打压，成交周期久，还会卖不上价。
所以不一定选了龙头小区，就是最安全的，有时候选择片区的二梯队反而更保险，更容易挺过冷周期。
二手都已经滑落，沙井、凤凰城还能不能买？
这里要明确一点，沙井和光明仍然是深圳的热土，片区依旧是蓬勃发展。
拆建都在进行，产业也一直猛追，还是可以放心的。
但针对的是新房，二手房是3年内还是不建议的，尤其是高价的二手房。
从新房入市情况来看，虽然二手房在回调，但依然是有1万～2万/平的价差空间。
比如宝安沙井今年年中入市的招商雍和府、润峯云上府，前者备案均价5.2万/㎡，后者4.86万/㎡，依然有价格或者新房优势。
比如光明9月入市的宏发万悦山璟庭，备案均价5.17万/平，相比周边回落到6万出头的价格仍有优势。
但考虑新房也需要注意一个明显的问题，就是宝安和光明的新房存量依然很多，近几年依然会是新房主导市场。
根据深圳市存量住宅用地项目清单，全市共有612个存量项目。
其中宝安有89个项目，虽然已经开盘59个项目，但还剩余30个商品住宅项目未入市。
光明也有89个项目，已经开盘71个项目，也还有18个确定的存量商品住宅项目未入市。
而且沙井还会迎来一轮新的爆发。
根据深圳市存量住宅用地地图显示，沙井还有万丰海岸城以及鸿荣源的奥体项目，供应体量能达到万丰海岸城前三期的供应量。
但光明比较值得项目就比较少了。
宏发悦见公园里、深铁瑞城2期、深房光明里是能期待一下的。
但如果是深物业御棠尚府、松茂御城雅苑2期真的就一般般。
深物业御棠尚府位于光明田寮，那边本身就属于光明比较偏的地段，周边规划都以工业用地为主，配套也比较少。
如果看法定图则，会发现松白路与光桥路的交界处调整后只有一块住宅用地，也就是说中短期内，只有深物业御棠尚府一个项目，生活配套什么的重心很难出现在项目周边。
周边也暂时缺少地铁线路的串联，所以项目很难匹配当下刚需的需求。
不过片区仍有想象力，本身光明定位的是高新产业(行情300832,诊股)，产业发展是否能走出郊区的独立行情，是光明跑赢大市的根本。
如果后续发展起来了，也不排除有调整图则的机会，逐步完善宜居宜产业的格局。
总之，沙井、光明的新房依旧值得关注，但是二手房在没什么市场的情况下，一定要警惕站岗风险。
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