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北京二手房成交大涨96%,成都房东连夜涨价,杭州新房又需拼社保,楼市虽热阳春还远2023-02-26 20:01:40 | 来源:蓝鲸财经记者工作平台 | 查看: | 评论:0


(资料图片仅供参考)

春江水暖鸭先知。“北京二手房成交量同比上涨96%”所启示的,是楼市的逐渐回暖吗?

北京房市进入“小阳春”?专家称或由学区房交易驱动

据央视财经报道,近日记者走访北京多个在售楼盘,发现看房人数增加了不少,咨询量和成交量有所回升,二手房交易近期也较为活跃。

记者了解到,目前北京购房者以首套刚需群体为主,整体占比近70%,客户对价格、区位、环境等要求也越来越高。某平台数据显示,2月1日至2月23日,北京二手房成交11638套,环比上涨74.07%,同比上涨96.29%。

伴随着网签量的增多,银行的业务也在增加。银行工作人员表示,二月份较一月份的日平台办理量提升50%,同时春节以后整体的需求有明显增加,我们由原来的处理时长从将近一个小时提升至目前为止40分钟,整体的审批处理时效提升超过20%。

值得一提的是,今年一月时值农历春节,部分购房需求或受及假期影响被压制。据界面新闻此前报道,从北京楼市这几年的惯性来看,年前和刚过完年都是二手房市场成交高峰期。中原地产首席分析师张大伟认为,北京近年春节后出现“小阳春”的原因,就是部分家长要在3-4月购买学区房,最晚在1-2月卖掉房子。“2023年是北京历史上入学人数最多的一年,肯定也会出现‘小阳春’。”

张大伟在接受中新经纬采访时表示,北京是一个以二手房交易为主的市场,二手房月网签1.2万套是楼市“枯荣线”,月网签高于1.2万套,市场会保持平稳,高于1.5万套的话,价格可能会走强;月网签低于1.2万套,市场会比较低迷,更低的话,价格则会下调。其进一步指出,市场能否继续持续回暖,则要看政策的优化程度。

值得注意的是,今年年初北京二手房整体价格平稳,部分片区甚至延续去年的微跌情况。多为中介人士对中国证券报表示:“北京的二手房市场除了学区房以外都很平稳,这几年想靠短期买房子赚快钱是不可能的。学区房价格在疫情期间是一直涨的,其他的基本没有变化。”

暖风吹、暖风吹、暖风能否一直吹?

暖意是可以被感受到的。除了北京,杭州、成都、苏州等二线城市的二手房市场同样“热起来了”。

据界面新闻报道,自2月开始,成都二手房带看量就进入“狂飙期”,每周超过15万套。而从2021年4月至今,二手房带看量最高也仅定格在10万套/周。借此热度,二手房成交价开始试水上扬,量增价涨。“对于房东来说,每天都有人看他的房子,自然就知道市场热起来了,涨价是顺势而为。”

钱江晚报日前走访了几大中介签约中心,发现店内座无虚席,签约专员中午饭都没时间吃。以截至2月12日的数据为例,杭州市(含临安、富阳)2月二手房成交量为2019套,而上月整月才成交2809套,同比去年1月和3月(非春节)的前12天,今年楼市也显露出回暖迹象。

二手房的暖风还吹到了新房市场。据都市快报报道,日前杭州申花板块的红盘馥香园意向公示结果出炉,中签率仅为11.51%,人才也需要拼社保。此外远郊盘同样颇有活力,绿城在富阳的3个项目新春热销超5000万,萧山新城板块某项目的每周带看量也有至少400组。

一些数据可以更宏观地反应市场变化。从2月16日国家统计局发布地70城房价数据来看,多地楼市确有回暖,整体趋势向好。1月70城新房、二手房房价环比上涨城市显著增加,环比跌幅大幅收窄。其中新房上涨城市数量36个,较上月增加21城,上涨城市数量自2021年9月以来首次超过下跌城市数量

从涨跌幅情况来看,70城平均环比接近持平,较上月上升0.24个百分点;上涨城市平均涨幅0.31%,较上月收窄0.01个百分点。从各等级城市新房销售价格来看,一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别为0.2%、0.1%和-0.1%,至此,一二线城市环比双双转正,三线城市降势放缓。在这波复苏行情中,一线城市领衔复苏,重点二线城市紧随其后,尤其是长珠三角热点城市。

仁泽平微博截图

经济学家任泽平在微博上提到,预计3到4月楼市小阳春,温和,局部城市,主因经济恢复,部分开发商二三季度可能会结束冬眠。

实际上,开年以来多地土地市场已有所升温。日前今年杭州首批集中供地正式出让,13宗涉宅地块全部成交,成交楼面均价19492元/平方米,平均溢价率9.3%。其中萧山城区市北地块还未开拍报价已封顶,参与摇号企业多达60家,创下杭州单一地块参拍房企数量新高。最终该地块被南昌市政以封顶价16.18亿元拿下。

中指研究院监测数据显示,截至2月22日,84个城市完成住宅用地出让,共计成交272宗,总出让金额为268.7亿元,平均溢价率5.28%。据证券日报援引某行业分析师观点,多地土地市场回暖或与重点城市楼市销售回温有关。同时,虽然重点城市的热点地块大受青睐,一些郊区地块依然出现流拍现象,分化现象在加剧

政策是宽松了,但市场修复仍需时间

2022年以来,全国多地接连出台放宽限购、限售、限贷的政策以促进房地产市场发展。

据第一财经报道,自去年12月以来,已有东莞、佛山、南京、济南多个特大城市放开楼市限购。中原地产首席市场分析师张大伟分析,今年限购城市很可能只剩个位数,即一线城市和少数二线热点城市。其中,一线城市的主城区会继续实施严格的限购政策。张大伟说,一线城市之外,像杭州、厦门等热点二线城市可能也就少部分核心城区会继续限购,其他区域有望全面放开,即便是继续限购的区域也可能会有明显放松。

放宽限售方面,就在2月中旬扬州市住建局出台新政,取消了在市区换房置业中的原有住房3年限售限制,有利于“以旧换新”“以小换大”等改善需求家庭推动置业计划。

在首套房贷利率动态调整机制建立后,多地下调房贷利率已成“常态”。据诸葛找房数据研究中心不完全统计,截至今年1月30日,中国至少有30城下调首套房贷款利率下限,其中最低降至3.7%。30个城市中,除兰州外,其余29个城市房贷利率均已进入“3时代”。此外,“百岁贷”“连心贷”等屡上热搜的产品,本质上也是为了激活住房消费需求。

但政策可以多大程度上刺激需求呢?

据华尔街见闻报道,眼下市场热度相比往年更多是复苏,而非火爆。全国房价天花板的深圳,诞生了“5000万蹲”的深圳,二手房交易量低于2000套的状况已经持续了一年,即便是2月上半月开始有突破这一数据的迹象,但也不过是回到2000套上方而已。在近16年里,这一数据依旧低于2008年上半年、2012年上半年两个低点,甚至不到这两个低点均值的一半。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,本轮需求释放多半是滞后和预期适度修复带动的,成交结构上,以刚需和换房需求为主。这部分需求预计在上半年释放殆尽,且对价格较为敏感,预计后续价格反弹的力度会比较小。由于目前加杠杆的情绪比较弱,收入和工作前景预期并不很乐观,后续楼市企稳还有待政策的进一步纾困和居民收入的修复,但这是一个较长的过程。整体来看,今年市场弱势回升。

中指研究院同样指出,虽然当前房地产市场情绪有所修复,但更多体现在部分核心一二线城市,多数城市购房者观望情绪仍较重,市场修复仍需时间。

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