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春江水暖鸭先知。“北京二手房成交量同比上涨96%”所启示的，是楼市的逐渐回暖吗？
北京房市进入“小阳春”？专家称或由学区房交易驱动
据央视财经报道，近日记者走访北京多个在售楼盘，发现看房人数增加了不少，咨询量和成交量有所回升，二手房交易近期也较为活跃。
记者了解到，目前北京购房者以首套刚需群体为主，整体占比近70%，客户对价格、区位、环境等要求也越来越高。某平台数据显示，2月1日至2月23日，北京二手房成交11638套，环比上涨74.07%，同比上涨96.29%。
伴随着网签量的增多，银行的业务也在增加。银行工作人员表示，二月份较一月份的日平台办理量提升50%，同时春节以后整体的需求有明显增加，我们由原来的处理时长从将近一个小时提升至目前为止40分钟，整体的审批处理时效提升超过20%。
值得一提的是，今年一月时值农历春节，部分购房需求或受及假期影响被压制。据界面新闻此前报道，从北京楼市这几年的惯性来看，年前和刚过完年都是二手房市场成交高峰期。中原地产首席分析师张大伟认为，北京近年春节后出现“小阳春”的原因，就是部分家长要在3-4月购买学区房，最晚在1-2月卖掉房子。“2023年是北京历史上入学人数最多的一年，肯定也会出现‘小阳春’。”
张大伟在接受中新经纬采访时表示，北京是一个以二手房交易为主的市场，二手房月网签1.2万套是楼市“枯荣线”，月网签高于1.2万套，市场会保持平稳，高于1.5万套的话，价格可能会走强；月网签低于1.2万套，市场会比较低迷，更低的话，价格则会下调。其进一步指出，市场能否继续持续回暖，则要看政策的优化程度。
值得注意的是，今年年初北京二手房整体价格平稳，部分片区甚至延续去年的微跌情况。多为中介人士对中国证券报表示：“北京的二手房市场除了学区房以外都很平稳，这几年想靠短期买房子赚快钱是不可能的。学区房价格在疫情期间是一直涨的，其他的基本没有变化。”
暖风吹、暖风吹、暖风能否一直吹？
暖意是可以被感受到的。除了北京，杭州、成都、苏州等二线城市的二手房市场同样“热起来了”。
据界面新闻报道，自2月开始，成都二手房带看量就进入“狂飙期”，每周超过15万套。而从2021年4月至今，二手房带看量最高也仅定格在10万套/周。借此热度，二手房成交价开始试水上扬，量增价涨。“对于房东来说，每天都有人看他的房子，自然就知道市场热起来了，涨价是顺势而为。”
钱江晚报日前走访了几大中介签约中心，发现店内座无虚席，签约专员中午饭都没时间吃。以截至2月12日的数据为例，杭州市（含临安、富阳）2月二手房成交量为2019套，而上月整月才成交2809套，同比去年1月和3月（非春节）的前12天，今年楼市也显露出回暖迹象。
二手房的暖风还吹到了新房市场。据都市快报报道，日前杭州申花板块的红盘馥香园意向公示结果出炉，中签率仅为11.51%，人才也需要拼社保。此外远郊盘同样颇有活力，绿城在富阳的3个项目新春热销超5000万，萧山新城板块某项目的每周带看量也有至少400组。
一些数据可以更宏观地反应市场变化。从2月16日国家统计局发布地70城房价数据来看，多地楼市确有回暖，整体趋势向好。1月70城新房、二手房房价环比上涨城市显著增加，环比跌幅大幅收窄。其中新房上涨城市数量36个，较上月增加21城，上涨城市数量自2021年9月以来首次超过下跌城市数量。
从涨跌幅情况来看，70城平均环比接近持平，较上月上升0.24个百分点；上涨城市平均涨幅0.31%，较上月收窄0.01个百分点。从各等级城市新房销售价格来看，一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别为0.2%、0.1%和-0.1%，至此，一二线城市环比双双转正，三线城市降势放缓。在这波复苏行情中，一线城市领衔复苏，重点二线城市紧随其后，尤其是长珠三角热点城市。
仁泽平微博截图
经济学家任泽平在微博上提到，预计3到4月楼市小阳春，温和，局部城市，主因经济恢复，部分开发商二三季度可能会结束冬眠。
实际上，开年以来多地土地市场已有所升温。日前今年杭州首批集中供地正式出让，13宗涉宅地块全部成交，成交楼面均价19492元/平方米，平均溢价率9.3%。其中萧山城区市北地块还未开拍报价已封顶，参与摇号企业多达60家，创下杭州单一地块参拍房企数量新高。最终该地块被南昌市政以封顶价16.18亿元拿下。
中指研究院监测数据显示，截至2月22日，84个城市完成住宅用地出让，共计成交272宗，总出让金额为268.7亿元，平均溢价率5.28%。据证券日报援引某行业分析师观点，多地土地市场回暖或与重点城市楼市销售回温有关。同时，虽然重点城市的热点地块大受青睐，一些郊区地块依然出现流拍现象，分化现象在加剧。
政策是宽松了，但市场修复仍需时间
2022年以来，全国多地接连出台放宽限购、限售、限贷的政策以促进房地产市场发展。
据第一财经报道，自去年12月以来，已有东莞、佛山、南京、济南多个特大城市放开楼市限购。中原地产首席市场分析师张大伟分析，今年限购城市很可能只剩个位数，即一线城市和少数二线热点城市。其中，一线城市的主城区会继续实施严格的限购政策。张大伟说，一线城市之外，像杭州、厦门等热点二线城市可能也就少部分核心城区会继续限购，其他区域有望全面放开，即便是继续限购的区域也可能会有明显放松。
放宽限售方面，就在2月中旬扬州市住建局出台新政，取消了在市区换房置业中的原有住房3年限售限制，有利于“以旧换新”“以小换大”等改善需求家庭推动置业计划。
在首套房贷利率动态调整机制建立后，多地下调房贷利率已成“常态”。据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至今年1月30日，中国至少有30城下调首套房贷款利率下限，其中最低降至3.7%。30个城市中，除兰州外，其余29个城市房贷利率均已进入“3时代”。此外，“百岁贷”“连心贷”等屡上热搜的产品，本质上也是为了激活住房消费需求。
但政策可以多大程度上刺激需求呢？
据华尔街见闻报道，眼下市场热度相比往年更多是复苏，而非火爆。全国房价天花板的深圳，诞生了“5000万蹲”的深圳，二手房交易量低于2000套的状况已经持续了一年，即便是2月上半月开始有突破这一数据的迹象，但也不过是回到2000套上方而已。在近16年里，这一数据依旧低于2008年上半年、2012年上半年两个低点，甚至不到这两个低点均值的一半。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，本轮需求释放多半是滞后和预期适度修复带动的，成交结构上，以刚需和换房需求为主。这部分需求预计在上半年释放殆尽，且对价格较为敏感，预计后续价格反弹的力度会比较小。由于目前加杠杆的情绪比较弱，收入和工作前景预期并不很乐观，后续楼市企稳还有待政策的进一步纾困和居民收入的修复，但这是一个较长的过程。整体来看，今年市场弱势回升。
中指研究院同样指出，虽然当前房地产市场情绪有所修复，但更多体现在部分核心一二线城市，多数城市购房者观望情绪仍较重，市场修复仍需时间。
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