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乐居财经李礼8月15日，民生证券发布全国城市系列报告之西北区域（一）。
国家中心城市，经济增速居前列。西安是陕西省省会，地处陕北和华北的交界处，是辐射西北的中心城市。2022年西安市地区生产总值（GDP）11486.51亿元，同比增速4.4%，GDP增速在全国GDP前30的城市中排名第三，西部城市位列第一。第三产业贡献度高，占比61.74%。2022年西安城镇居民人均可支配收入48418元，农村居民人均可支配收入18285元。2022年西安市常住人口为1300万，城镇化率79.6%，位居全国前列。
房地产市场特点：投资增速放缓，供销规模回升，呈现回暖势头。2014年至2021年期间，西安房地产投资平均增速仅为5.2%，投资增速放缓。2023年H1西安供应面积与成交面积同比增长分别为34.7%、78.6%，迎来复苏苗头。
新房市场：1）上半年供销量升价稳，库存减少，去化速度提升，呈回暖态势。2023上半年西安商品住宅供应面积520.36万平米，同比增长34.7%；成交面积673.05万平米，同比增长78.56%，成交价格17919元/平，同比增长2.44%。2023年6月库存面积697.32万方，较1月下降6.19%；去化周期从2月的13月下降至9.7月，去化速度提升，上半年西安商品住宅市场回温明显。
分产品来看，改善面积段占比不断扩大，从18年的15.41%上升至23H1的32.5%，刚需占比仍是首位，占比超50%。2）2022年至2023年上半年楼市利好政策不断落地；下调交易年限、下调公积金首付比例、放宽限购条件等利好政策进行楼市松绑，2022年首套房利率从5.73%下降至3.9%；首套房公积金贷款利率由2.75%下调至2.6%(五年以下)。2023年正式出台“带押过户”政策，有抵押的的房产交易无需还清贷款，也能在登记中心进行交易变更。
二手房市场：成交量回升后再转弱，价格维持稳定。2023上半年成交7967套，同比增长109%，成交价格17289元/平，同比增长5.2%。成交量在3月份达到高峰，3月成交11419套，环比增长53.09%，同比增长172.08%。二季度成交未能延续回暖态势，连降三月，6月成交6706套，较3月缩减70.28%。
土地市场。土地成交同比显著上涨，市场信心增加。1）土拍规则：从“竞地价”到“限地价”，取消毛坯销售限价；取消房企自持部分。2022年第一批次后不再集中供地。2023年建立拟出让地块清单公布制度，实行“限房价、限地价”出让。2）土拍情况：主城区成绝对主力，涉宅成交同比增长42%，拿地热情提高。2023上半年西安交易各类用地共147宗，供应规划建面1874.86万方，同比增长12.65%，成交规划建面1953.85万方，同比增长49.23%，成交楼面均价2500元/平，同比减少20%。上半年西安涉宅用地成交规划建面791.34万方，同比增长42.47%。国央企为拿地主力，占比34%，强势房企多为保利、龙湖等知名企业，地方平台托市力度减小。
投资建议：建议关注深耕西安，近期销售热度提升较好且拿地意愿较高的优质国央企招商蛇口、华润置地。
风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。
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