文/乐居财经徐酒眠
在刚过去的第十四个双“11”狂欢盛宴，远洋服务（06677.HK）也划出了近1.57亿元的消费预算，“激情”下单。不仅在北京、深圳购置办公楼，而且还在北京朝阳区东四环的远洋国际中心A座，签租了约2.86万方的商用物业。
(资料图片仅供参考)
而本着“肥水不流外人田”的原则，远洋服务此番买楼与签租的交易方，皆是其母公司远洋集团(03377.HK)。
物业在地产消费的资金，地产又让物业用另一种方式赚回去。11月13日晚间，远洋服务在刊发上述两项关联交易的同时，还公告了进一步扩张与远洋集团的关联交易。
一方面，上调了2022年度远洋服务向远洋集团提供的物管服务、交付前服务，以及顾问及其他增值服务的额度上限；另一方面，双方重续截至2025年末，三个年度的关联交易协议。
而为了推动以上的关联交易，远洋服务决定对5.47亿尚未动用的IPO募资净额，进行重新分配，金额约为5.32亿元。
购买办公楼、租赁及运营商用物业、修订2022年度上限与重续未来三年协议、更改募资净额用途，远洋服务1月13日晚间张贴出的这4则公告，暗含了其扩张关联交易的“小心思”。
高举“2025年进入百亿营收俱乐部”的战略目标旗帜，远洋服务加速版图扩张，并借助关联交易丰厚业绩报表。
低于市场价的购楼
在北京和深圳购置物业作办公楼，远洋服务给出了自己的理由——目前位于北京的总部已满员，且位于中山的区域总部需要搬迁至深圳，以应对业务扩张需求。
数据显示，截至2022年6月30日，远洋服务共有8978名雇员。其中，今年上半年增加1951名。
根据公告，远洋服务分别与北京远创置业有限公司（简称“远创置业”）、天基房地产开发(深圳)有限公司（简称“天基地产”）订立买卖协议。据此，其将收购位于北京总建筑面积为3316.14平方米的物业，对价为4896.83万元；收购位于深圳建筑面积为1555.84平方米的物业，对价为2839.3万元。
据此计算，远洋服务在北京、深圳购买的办公楼，单价分别为每平米约为1.48万元、每平米约为1.82万元。参考第三方平台提供的市场均价，远洋服务购置的这两处办公楼价格都相对优惠。
根据公告介绍，远洋服务在北京买下的办公楼，是位于北京门头沟区金沙西街17号院的远洋都会中心(亦称为远洋新天地)1楼3层、4层及5层；在深圳买下的办公楼，则是位于深圳龙岗区龙岗街道南联连湖刘屋路的远洋新干线远洋广场13栋6层，建筑面积为1555.84平方米。
而据乐居财经《物业K线》在第三方平台查询，北京远洋都会中心目前在售的写字楼、商业公寓，均价约2.09万元/平方米；而写字楼的出租单价为2元/平方米/天。
深圳远洋新干线远洋广场写字楼项目，目前售卖单价约在1.95万元/平方米至2.3万元/平方米不等。
北京远洋都会中心、深圳远洋新干线远洋广场分别由远创置业、天基地产开发，远洋服务此番购买的办公楼项目，为一手物业，且目前处于空置状态。
穿透股权，出让方之一的远创置业由远洋集团、融创中国（01918.HK）各自间接持股51%、25%，余下24%的股权则由北京图晟企业管理有限公司（简称“北京图晟”）持有。
而北京图晟由瑞喜创投有限公司（简称“瑞喜创投”）持股占比50%，另外4位独立第三方(张宏伟、周秀英、刘子超及宗阳)持股占比50%。值得注意的是，远洋集团持有瑞喜创投49%的股权。
据此，远洋集团合共持有远创置业56.88%的股权。而另一出让方天基地产由香港公司天基投资100%持股，是远洋集团的全资附属公司。
实验新的商业资产运营模式
此番向远洋集团签租的商用物业，是远洋服务新资产运营业务模式——整体承包商业资产进行一站式运营及管理——的实验项目。
根据公告，其签租的商用物业项目，涵盖位于北京朝阳区东四环中路56号远洋国际中心A座的若干单位，总建筑面积为2.86万平方米。租期由2022年11月12日起至2023年12月31日止，租金总额为7936万元。
“于2022年6月30日的出租率为约90%”，远洋服务在公告中表示，现时的高出租率可确保其在租赁及运营协议期限一开始，就获得稳定运营收入；同时，在其未来的品质整体运营及管理中还可以吸引更多新租户。
据乐居财经《物业K线》了解，在商业资产运作中，委托管理与租赁运营是最常见的两个模式。以租金收取来看，相较于委托管理模式，租赁运营模式下管理的商业项目通常产生的收入更高；不过因为有租金成本，因此租赁模式下的商业资产运营的毛利率相较更低。
以万达商管为例，2019-2021年，以及2022上半年，其委托管理模式的毛利率分别为30.8%、31.3%、48.2%及55.4%，同期，其租赁运营模式的毛利率分别为46.4%、42.8%、36.9%及30%。
具体到远洋服务来看，今年上半年，远洋服务营业收入16亿元。其中，物业管理及商业运营服务收入9.44亿元，同比增加26.7%。而再进一步拆分，商写板块收入2.77亿元，同比提升34.3%。
报告期内，其商写板块是营收涨幅最大的细分业务，且盈利能力也可观。同期，其商写板块毛利率达到38%，与其社区增值服务的毛利率相当。
远洋服务的商业项目主要包括购物中心和写字楼，其中来自购物中心的商写运营及物业管理服务收入1.6亿元，较去年同期增长约28%；写字楼的商写运营及物业管理服务贡献收入1.16亿元，较去年同期增长约43%。
据中报披露，截至2022年6月30日，远洋服务已为8个已开业购物中心提供商业运营服务，筹开项目4个；期内，其为12个写字楼提供商业运营服务，其中来自第三方外拓项目的数目为4个，筹开项目3个。
更改5.32亿IPO募资用途
收购办公楼、整租商用物业，远洋服务所动用的资金都是IPO募集资金的余额。
资料显示，远洋服务IPO上市，向资本市场合计募资净额约16.72亿港元，折合约14.26亿元。按照原本的计划，其中60%拟用于收并购及战略投资，20%将用于升级智能化管理系统，10%将用于提升数字化建设，余下10%将用作运营资金及一般公司用途。
截至2022年11月11日，其尚未动用的IPO募资款净额约为5.47亿元。其中，并购金、升级智能管理系统，以及数字化建设均有余额，分别约为1.93亿元、2.57亿元，以及0.99亿元。
更改IPO所得款用途后，仅在数字化建设部分留下了0.15亿元。另外5.32亿元重新分配，此番收购办公楼与租赁商用物业，分别划去7740万元、7940万元；余下3.76亿元则将用于进一步扩展及多元化增值服务。
值得注意的是，对于进一步拓展增至服务，远洋服务特意提到了取得远洋集团车位的独家销售权。
公告介绍，非独家方式提供车位销售代理服务，一直是远洋服务增值服务的一部分。自2021年下半年开始，其也通过向关联方支付保证金的方式，获得车位的独家销售代理销售权。
今年年初，远洋服务与远洋集团签订车位销售代理服务框架协议，约定的年度应付的保证金最高总金额将不会超过1亿元；而10月14日，远洋服务公告，将这笔交易的保证金上限调整至了4.5亿元。
数据显示，今年上半年，远洋服务在社区增值服务中收入3.05亿元，占总收入的19%。而包含了车位销售交易的物业经纪服务，贡献收入约为0.51亿元，占社区增至服务收入的16%，占总收入的3%。
据此来看，车位销售产生的收益在远洋服务的营收结构中，目前的占比并不高。
事实上，物企与关联方就车位进行代销或直接收购，产生的可退换保证金或收购金，已经成为关联地产向物企提款的一张通票。
此番远洋服务更改募资用途，向关联方收购办公楼、租赁商用物业，以及铺垫未来获得关联方车位的独家销售代理销售权可能产生的资金项，也难免被外界质疑：“或有输血母公司之嫌。”
不过，从远洋服务与远洋集团修订与重续的关连交易来看，双方也是在相互成就。
根据公告，远洋服务与远洋集团2022年度的关连交易上限总额，由原定的8.18亿元上调至了9.41亿元。
营业执照公示信息