观点网 “2023年对本信托而言，整体上仍然会是充满挑战的一年。”
2月24日午后，冠君产业信托于线下举行2022年全年业绩传媒简报会，行政总裁侯迅、投资及投资者关系总监陆嘉萍均有出席。
整场业绩会围绕着冠君产业信托过去一年的业绩情况展开，陆嘉萍于现场提及2022年业绩的影响因素，表示仍受到全球经济和本地第五波的疫情影响，租户的生意与业绩均受到环境制约。
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据冠君同日披露的报告显示，冠君产业信托物业的续租租金收益总额23.59亿港元，相较去年下跌5.5%，旗下物业项目花园道三号冠君大厦也因中环写字楼市况疲弱而受到较大影响。
2022年，冠君产业信托的跌势持续，除企业自身经营原因之外，也侧面体现出香港当前物业租金走势受制于大市的情况。
市场压力需消化
于报告期内，冠君产业信托旗下朗豪坊商场于2021年底开业了2000平方米的Langham Beauty美妆概念店项目，入驻品牌包括娇兰，赫莲娜，兰蔻，M.A.C,Sisley等，这直接导致其营运开支及推广开支上升至3.28亿港元。
在市场环境低迷情况下，冠君产业信托选择以注入新概念为方向招揽消费者，于2022年内共有30名新租户进驻朗豪坊商场，当中包括初次在港开业的商户。
但由于2022年上半年疫情影响，朗豪坊商场的销售额及消费客流情况并不理想。即便朗豪坊商场租户的业务全年销售额上升8%，美容行业在新店开业的加持下推动分成租金上升210.4%至1.17亿港元，但也无法弥盖项目基本租金下跌16.3%至4.81亿港元，而续租租金下跌拉低了基本租金收入，租金收益总额下跌3.1%至6.50亿港元。
至于写字楼业务方面，侯迅则在业绩现场表示，去年中环写字楼出租率出现负吸纳的情况。
“市场需要时间消化，料租金仍然受压，但难以预料写字楼租金的谷底。”为减缓此类影响，冠君产业信托方面表示会采取灵活租赁策略，为租户度身订造一些租赁方案。
她同时透露，花园道三号冠君大厦正进行资产增值，“整个香港写字楼的市场都因疫情和全球经济不明朗因素受到压力，花园道三号也不例外。”
据最新业绩显示，花园道三号写字楼出租率跌至82.7%，平均现收租金从每平方呎108.3港元跌至99.7港元。
此外，由于租金佣金减少，以及政府地租及土地税下跌，该项目租金收益因平均出租率和续租租金下跌而减少7.8%至13.46亿港元，物业经营净开支也下跌至1.35亿港元，期内物业收益净额同比下跌7.8%至12.11亿港元。
另一边，由于香港2022年5月生效《商业租户短期保护措施（2019冠状病毒病疫情）条例》中针对健身中心和美容院等进行保护措施，加上政府于疫情期间强制停业的情况，对冠君产业信托旗下朗豪坊办公楼业绩以及部分租户业务造成影响，但在放宽限制社交距离措施后业务则逐步回复正常。
值得注意的是，朗豪坊办公楼租户构成仍以时尚生活行业为主，比例达到71%。截至2022年年底，项目出租率为93.3%，现收租金则下跌至为每平方呎46.0港元，租金收益总额为3.63亿港元，相较2021年的3.65亿港元微有下降。
经济前景待明朗
除香港项目外，冠君产业信托还披露了持股27%的英国伦敦66 Shoe Lane项目亏损情况。报告期内，伦敦项目应占合营公司亏损达到4300万港元，而下跌的主因则被归结为期内物业重估减值。
总体来看，冠君产业信托旗下物业项目于2022年度均受到市场环境外因影响，截至报告期末，旗下物业组合总估值为636亿港元，同比减少2.7%。其中，花园道三号、朗豪坊办公楼及朗豪坊商场所采用的资本化率分别维持于3.7%、4.1%及4.0%。
“我们的写字楼会有压力，虽然已经通关，但实际的市场需求没有这么快恢复。加上全港写字楼的空置率达到史上最高水平，市场仍然需要时间吸纳和消化。”侯讯于业绩会中坦言，冠君产业信托于分派方面和租金收入方面仍然有压力。
此外，环球金融市场仍然都是不明朗，加息的持续会影响到其利息支出。“2022年，冠君产业信托的利息支出由平均2.4%到2.8%，这个数字在2023年也许会更高。”
对于冠君产业信托来说，当前加息周期进一步提高了新投资机会的收益门槛，同时加重了借贷成本。据业绩报告指出，2023年借贷成本预料仍会随着拆息上升而增加，经济前景仍未明朗。
另悉，在赎回2023年1月到期的中期票据后，冠君产业信托固定利率债务比例下降至54.4%，一定程度上足够抵御市场波动。
今年1月，冠君产业信托还签订了4700万美元的货币掉期合约，未偿还的2030年到期的3亿美元中期票据目前已完成对冲，“我们的财务状况仍然是稳健的，目前有后备的资金，拿到的银行贷款也有28亿港元可以随时动用，足够还今年到期的7亿港元未还贷款。”
值得注意的是，截至报告期末，冠君产业信托的未偿还债务总额为146亿港元，由于内部财务资源赎回2022年3月到期的中期票据，且在期内偿还贷款余额，债务总额共计减少了8亿港元。而总借贷占总资产值的百分比则由22.9%微降至22.5%，总负债占总资产的百分比则为27.6%。
提及分派情况，侯迅谈到了冠君产业信托当前在该方面的压力。
截至报告期末，期内可分派收入同比下降13.6%至12.98亿港元，每基金单位分派也同样跌14%至约0.19港元。
“租金收益和每基金单位分派维持处于下降轨道，利率波动或导致每基金单位分派跌势加剧。2023年对本信托而言，整体上仍然会是充满挑战的一年。”于报告中，冠君产业信托表达了对今年业绩的展望，也进一步表示仍会趁机会持续留意优质的项目收购。
以下为冠君产业信托2022年度业绩会现场问答实录节选：
现场提问：香港特区政府递派5000港元消费券，这对零售市场和信托本身有什么帮助？
侯迅：此前在2022年我们已经看到派消费券的刺激成效，政府一派消费券，美容美妆行业、餐饮行业租户会直接受惠，相信能够继续提振香港的消费市场。
消费券加上内地香港通关，以及入港旅客数量增加，相信2023年市场会逐步复苏。
现场提问：未来冠君有没有资产增值计划？
侯迅：是有的。刚才说到，例如我们为了中环花园道三号这个物业能够保持竞争力，也会投放一些资源将物业更新。现在已经在进行闸机更换，更快搭乘电梯，租客出入大厦得到更好的安保。
为了保持信托物业的竞争力，朗豪坊商场也在研究做翻新阶段的初步设计。
现场提问：空置率方面，冠君大厦会跌到什么位置？另外，现在债息都高，且到期年期短，有没有什么手段令债务比较稳健一点？
陆嘉萍：关于分派，我们有很多方面的考虑，包括经济环境和资金需要。
花园道三号物业正在更新物业素质，也需要一些租金，会定时定期检讨分派，但至少会维持90%。
债务方面，今年到期的债务大部分在1月份已经还了，还完之后，我们还都希望有足够的资金去应付不同的需要。此外，2023年只有7亿的银行贷款没有还。
现场提问：报告中写到你们对于写字楼的前景不是很乐观，在今年会继续受压，是不是租金或者续租租金方面，预期今年还会再跌？2023年如何同租户配合满足双方的需求？
侯迅：关于写字楼的租金，因为供应很多，空置率比较高，而需求又还没有恢复，所以我们觉得租金仍然会受压，这是不争的事实。
写字楼往往是供求的关系，当全香港写字楼库存有这么多，而真正租赁写字楼的需求少过供应，当然租金就会有压力。
朗豪坊方面的租户租约到期时，我们会审视过往的营业数额，尽量将无底租的租户变成有底租。当时接受无底租的条件，也是因为基于租户的承受能力。
在租户配合满足双方的需求层面，我们会推进一些对社会环境方面产生正面影响的活动，同时租户也参与在其中，希望可以纳入ESG整体的活动。例如花园道三号项目已经做了很多措施来减排、节能，租户可以参与其中。
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