中银证券：70城新房二手房房价同环比跌幅均扩大，一线城市新房房价环比持平2023-08-17 16:58:10 | 来源：乐居财经 | 查看： | 评论：0

乐居财经李礼8月17日，中银证券发布房地产行业2023年7月70个大中城市房价数据点评。

(资料图)

核心观点

7月70个大中城市新房与二手房房价同环比跌幅均扩大。70大中城市新房房价环比下降0.2%，同比下降0.6%，环比与同比降幅较上月分别扩大0.1、0.2个百分点；二手房房价环比下跌0.5%，同比下降3.1%，环比与同比降幅较上月分别扩大0.1、0.3个百分点。新房房价同比增速已经连续14个月为负，二手房房价同比增速已经连续16个月为负。70个大中城市中，房价环比上涨城市个数持续减少，7月新房、二手房房价环比上涨城市分别有20、6个，比上月分别减少11、1个；新房、二手房房价同比上涨城市分别有26、5个，均比上月减少1个。新房与二手房跌势均加深，主要是因为：1）多数城市楼市交易呈持续疲软态势，新房供需两端均表现低迷。2）部分城市二手房挂牌量仍处高位，但受当前市场信心不足叠加传统成交淡季影响，二手房成交活跃度不高，业主为促成成交主动降低价格。

一线城市新房价格上涨动力持续减弱，二手房房价同比降幅扩大。1）新房：北京与上海相对更有韧性，房价环比仍维持正增长，其中北京涨幅略有扩大；广、深环比均出现负增长。一线城市新房房价环比持平，同比增速为1.0%，同比增速较上月下降了0.3个百分点，但仍是所有能级中同比增速最高的。其中，北京环比上涨0.4%（前值：+0.1%）；上海环比上涨0.2%（前值：+0.4%）；广州环比下降0.2%（前值：-0.1%）；深圳环比下降0.6%（前值：-0.3%）。北京、上海均受高于城市均价项目入市带动，新房价格实现微幅上涨。2）

二手房：一线城市二手房房价同比下降1.4%，同比降幅较上月扩大了1.0个百分点；环比下降0.8%，降幅较上月扩大了0.1个百分点，是2014年9月以来单月环比降幅最大的一次。二手房市场一线城市环比全部下跌，跌幅最大的是广州，环比下跌1.0%，跌幅最小的是北京，跌幅0.6%，上海和深圳环比分别下跌0.7%、0.9%。中银证券认为，一线城市经历了前期的放量，整体成交动能减弱，市场复归理性，房价也有所回调。

二线城市中新房房价超七成城市环比下跌，二手房房价超九成城市同环比下跌。1）新房：二线城市新房房价由环比持平转为环比下降0.2%，同比增长0.2%，同比增速较上月下降了0.3个百分点。71%的城市新房房价环比下跌，仅太原、杭州、济南、长沙、海口、成都、重庆、西安、兰州新房房价环比持平或略有上涨，其余城市环比均下跌。52%的城市新房房价同比下跌，同比涨幅相对较大的有：成都（+6.4%）、杭州（+3.7%）、宁波（+3.8%）、济南（+3.5%）、长沙（+3.5%）。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降0.5%，较上月降幅扩大0.1个百分点，同比下降2.7%，降幅较上月扩大了0.3个百分点。94%的二线城市二手房房价环比下跌，90%同比下跌。其中，长沙（同比+1.5%）、成都（同比+5.2%）二手房房价相对有韧性。

三线城市是各能级中唯一新房房价同比增速为负的。新房房价方面，超七成的城市同环比下跌；二手房房价方面，九成城市同环比下跌。1）新房：三线城市新房房价环比下降0.3%，同比下降1.5%，环比与同比降幅较上月分别扩大了0.2、0.1个百分点。71%的城市新房房价环比下跌，74%的城市新房房价同比下跌。跌幅相对较大的城市有秦皇岛（同比-4.1%、环比-0.6%）、温州（同比-3.8%、环比-0.4%）、金华（同比-3.6%、环比-0.9%）、吉林（同比-3.5%、环比-0.6%）、宜昌（同比-3.8%、环比-1%）、惠州（同比-3.5%、环比-0.7%）。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降0.4%（前值：-0.4%），同比下降3.5%（前值：-3.4%）。除三亚外，其余所有城市二手房房价同比增速均为负。

现阶段各类型产品房价都面临一定的下行压力。70大中城市中90平以下、90-144平、144平以上新房房价同比增速分别为-0.6%、-0.6%、-0.5%，环比增速分别为-0.3%、-0.2%、-0.2%；二手房房价同比增速分别为-3.2%、-3.0%、-2.9%，环比增速分别为-0.5%、-0.5%、-0.4%。各面积段产品新房与二手房房价同比降幅较上月均扩大；环比方面，仅144平以上新房房价、90-144平与144平以上二手房房价环比增速与上月相比持平，其余环比增速也均下滑。中银证券认为在经历了前一段时间的需求放量后，现阶段各类型产品的需求均不足，房价都面临一定的下行压力。

投资建议

由于收入与就业预期较弱，当前居民购房信心仍然明显不足，房地产行业基本面持续承压，房价也仍然面临下行压力。虽然7月下旬开始各地频繁表态，释放利好信号，四个一线城市也相继对需求端政策放松表态，但目前尚未有实质落地。中银证券认为，从中央发声到地方落实、再到政策起效尚需时日，若核心城市能在三季度稳步落实部分需求端宽松政策，或能逐步促进市场情绪的恢复，房价与销售或有望在四季度企稳。

现阶段中银证券建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、万科A、绿景中国地产。

风险提示：

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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